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不動産投資における注意点
■ 投資の基本(投資用語・投資評価)
投資の理論は、様々ありますが、こと全てに共通する基本・原則というものがあります。まず用語として、投下資本(現金)とリターン(収入)の関係で、継続的に入るリターンをインカムゲイン、投下資本を回収(売却)するときに入るリターンをキャピタルゲインと呼びます。
不動産投資において、インカムゲインは賃料収入を元に算出し、キャピタルゲインは購入時価格と売却時価格を元に算出します。不動産投資物件は表面利回り表記が一般的ですが、これだけを元に投資効果は評価できません。なぜなら
利回り=満室時想定賃料収入÷物件価格であり、
利回り≠インカムゲイン÷投下資本だからです。
投資評価における分母は、投下した資本(現金)であり、物件価格では決してありません。つまり、一つの物件を一人の人が買うにしても、何通りもの買い方が存在し、投資効果のパターンも変化いたします。それは不動産に融資が付き物だからです。
誰にとっても、少ない資本で大きなリターンを得るのが理想ですが、投資にはリスクが付き物です。融資比率を大きくしますと原資は少なくて済み、投資効果は上がる傾向があります。しかし、その投資効果にはリスクが加味されておらず、片手落ちの評価と言わざるを得ません。
リスクを加味した投資効果の一般的な傾向を申しますと、融資比率が大きくなるとハイリスク、ハイリターンの方向に進み、融資比率が小さくなるとローリスク、ローリターンの方向に進みます。
■ 利回り・NOI
利回りとは、
満室時想定賃料÷物件価格で、通常パーセンテージで表示されます。
NOI(Net Operating Income)とは、
満室時想定賃料-(空室損失)-固定資産税・都市計画税-各種負担金-維持経費(管理手数料など)で、年間の純営業収入のことです。※修繕積立金や借入返済金は、NOIの中に含みます。
大幸住宅売買総合センター
定休日:毎週水曜日
一般的に収益物件の広告は、利回り(%)までしか表記されていません。それは、管理手数料の見積もりが、各社ごと・物件ごとに違ったり、建物の固定資産税が、年々減少したりと、変動要素が多いためです。また、購入希望のお客様の条件・環境などにより、購入条件が様々で、それがNOIの変動要素ともなっております。
実際には、購入したい物件が見つかっても、実は、お客様にとって、ベストな物件ではなかったという事もありますので、ある程度、不動産投資に興味がわいてきた時点で、賃貸管理業務や事業用融資に詳しい不動産業者に、相談しに行くことをお勧めします。
■ 融資とレバレッジ効果
一般に、投資用不動産は収入が安定的に継続する商品として、投資商品のなかでもミドルリスク、ミドルリターン商品と思われがちですが、どのような融資と組み合わせるかによって、投資商品としての性質がかなり変化します。
ご存知の通り、日本は土地本位制とも揶揄されるように不動産を担保することにより、比較的容易に、また比較的多額の資金を金融機関から調達することが可能です。つまり、1億円(表面利回り8%)の投資用不動産を自己資金1000万で買える可能性もあるということです。
この場合、投資効果の分母は1000万となり、融資利用によるレバレッジ効果により
NOI-返済金=150万 ならば、150万円÷1,000万円=15%が投資の成果とみなすことができます。
しかし、購入資金を融資に頼りすぎるのは危険です。といいますのも、不動産投資というのは、賃料等の変動、突発的な修繕費等の維持経費、事業用融資における変動金利(原則)が付き物だからです。
収益における余剰部分があまりにも低い計画をたてると、逆ザヤ・持ち出しという減少が発生しやすくなり、ミドルリスク、ミドルリターン商品だと思って購入した不動産が、自己資金と借入資金のバランスにより、ハイリスク、ハイリターン商品どころか、購入数年後にはハイリスク、マイナスリターン商品になっていたということにもなりかねません。
また、金融機関・金融商品ごとにも性質が分かれ、
金利は、都市銀行 < 地方銀行・信金等 < ノンバンク < ・・・という傾向があり、
融資枠・不動産担保評価は、都市銀行 < 地方銀行・信金等 < ノンバンク< ・・・という傾向があります。
私どもは、お客様の投資方針・資金条件・目的に適った物件情報提供を心がけております。
■ 不動産の資産価値
ほとんどの方が、不動産投資を考える時、利回り・投資効果などは非常に重要視されますが、見落としがちになるのが、不動産の売却価値です。購入時・保有時の不動産評価だけでなく、売却するべき時にきちんと売り物になるかどうか、建替えすべき時にきちんと建替えられるのか、という評価も購入時にしなければなりません。
既存の収益物件の評価とは別に、再売却時には、既存不適格物件(容積オーバー・未接道等)、検査済み証の不備、瑕疵保証不加入、未登記、修繕積立金不足など、資産価値が割り引かれる要素は多々あります。
現在は、バブルの時代と違い、短期的キャピタルゲインはそう簡単には見込めません。建物価格は、経年劣化により減少し、土地価格は景気変動に左右されます。そこで、再売却時に、収益性の評価だけでなく、資産価値がどれだけ減少するかを考慮したうえで、購入に望むことは非常に重要です。
「購入価格」と「再売却価格」+「累積収入」のどちらが大きいかによって、その投資の成否が問われることになり、私ども不動産業者は土地・建物の収益性以外の資産価値も評価できなくてはならないと思っております。
■ 賃貸管理の留意点
投資の選択肢として、不動産投資をお考えの方は、不動産取引における経費も馬鹿にならないため、投資用不動産を長く保有するのが一般的です。長く投資用不動産を保有するするとき、必ずと言っていいほど発生するのが、空室による賃貸募集と、修繕・リフォームです。
空室による入居者募集時、空室期間・値下がりリスクに影響を与えるのが、不動産投資商品の賃貸物件としての力です。賃貸物件の力の要素は、最寄駅の力、駅からの距離、間取り・専用面積、設備、外観、周辺環境、等によって構成されます。
今や、賃貸市場は借り手市場と言われ、入居者の需要をどれだけ反映しているかどうかも収益物件を評価するうえで重要な要素となっております。つまり、相場賃料に比較して、高すぎる賃料を取っている収益物件は、特殊な賃貸方法をとっている可能性もあり要注意で、個別に分析・評価が必要です。また、賃貸物件としての価値を維持する上で、発生してくる修繕費・リフォーム費用は、突発的に発生する入退居毎にかかってしまうため、計画的に積立をしていかなくてはなりません。その修繕積立金は通常、NOIに含まれてしまうため不明瞭であり、収益物件ごとの築年数・構造・状態ごとに評価しなくてはならないため、はじめて収益物件を購入される方にとっては難解な要素と言っていいでしょう。
賃貸管理に関しては、不動産の収益性維持のためには必須の要素ですので、不動産業者にとっても事前に的確なアドバイスを提供できることが、不動産投資に関る業者の使命だと思っております。
私ども、大幸グループは、杉並区・中野区を中心に、豊富な賃貸仲介・賃貸管理の実績があるため、収益物件の運用現場における実績・統計・マーケティングに裏打ちされた不動産投資アドバイスを提供できることが特徴と言えます。